Prenajímate svoj byt, dom, či inú nehnuteľnosť? Z príjmov z prenájmu máte povinnosť vysporiadať daňovú povinnosť, a to podaním Daňového priznania k dani z príjmov fyzickej osoby, typ B. Na čo všetko treba myslieť a aké daňové povinnosti vás v pozícii prenajímateľa čakajú?
Žiadosť o registráciu na daň z príjmov
V prípade, že ste fyzická (súkromná) osoba a prenajímate nehnuteľnosť, máte povinnosť oznámiť túto skutočnosť daňovému úradu a získať tak povolenie na začatie prenajímania nehnuteľnosti. Väčšina ľudí na toto povolenie zabúda a začnú ho vybavovať až pred samotným podaním daňového priznania. Ide však o porušenie zákona, za ktoré vám môže daňový úrad uložiť pokutu v minimálnej výške 60 eur. Preto je lepšie, ak si povinnosť splníte v termíne a zaregistrujete sa na účely dane z príjmov najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúcom po mesiaci, kedy ste po prvýkrát prenajali nehnuteľnosť na území SR. Ak prenajímate iba pozemok, registračná povinnosť sa vás netýka.
Vzor tlačiva „Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien, žiadosť o zrušenie registrácie na daň z príjmov, daň z pridanej hodnoty a daň z poistenia“ je k dispozícii na portáli finančnej správy a na každom daňovom úrade.
Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti
Príjem z prenájmu nehnuteľnosti sa podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov považuje za zdaniteľný príjem, ktorý je potrebné priznať v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby.
Daňové priznanie máte povinnosť podať vtedy, ak úhrn všetkých vašich zdaniteľných príjmov (ak ste zamestnanec, tak aj príjem zo závislej činnosti) za rok 2023 presiahol sumu 2 461,41 eura. Lehota na podanie je kvôli veľkonočným sviatkom 2. apríl 2024. Predĺžiť si ju môžete podaním oznámenia, a to najviac o tri kalendárne mesiace, do 30. 6. 2024 alebo šesť kalendárnych mesiacov, do 30. 9. 2024, ak máte príjem zo zahraničia.
Príjem z prenájmu nehnuteľnosti je oslobodený od dane do výšky 500 eur za príslušné zdaňovacie obdobie, a preto v daňovom priznaní uvádzate len príjem presahujúci sumu 500 eur.
Príklad: Daňovník dosiahol v roku 2023 príjem z prenájmu bytu vo výške 2 900 eur. Iné zdaniteľné príjmy nemal. Má povinnosť podať daňové priznanie?
Daňovník si z príjmu z prenájmu uplatní oslobodenie od dane v sume 500 eur (2 900 – 500), t. j. po odpočítaní bude zdaniteľný príjem z prenájmu predstavovať sumu 2 400 eur. Keďže úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka nepresiahol sumu 2 461,41 eura, nie je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov.
Výdavky pri prenájme nehnuteľnosti
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si môžete uplatniť len skutočné, preukázateľné daňové výdavky, pričom prehľad príjmov a výdavkov vediete v daňovej evidencii alebo v jednoduchom účtovníctve. V tomto prípade však nie ste účtovnou jednotkou, a preto nemáte povinnosť prikladať k daňovému priznaniu účtovné výkazy.
Sumu výdavkov máte povinnosť prepočítať rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov z prenájmu nehnuteľnosti zahrnovaných do základu dane (po odpočítaní oslobodených 500 €) v daňovom priznaní k celkovým príjmom z prenájmu nehnuteľnosti.
Príklad: Daňovník dosiahol v roku 2023 príjem z prenájmu bytu vo výške 6 100 eur. Preukázateľne vynaložené výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov sú vo výške 2 175 eur. V akej výške si môže uplatniť výdavky v daňovom priznaní?
Suma zdaniteľného príjmu z prenájmu bude vo výške 5 600 eur (6 100 – 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľnosti a sumou 500 eur, ktorá je od dane oslobodená. Výdavky si daňovník musí prepočítať rovnakým pomerom a v daňovom priznaní si uplatní sumu 2 001 eur [(5 600 : 6 100) = 0,92 x 2 175].
Výšku preukázateľných výdavkov ovplyvňuje skutočnosť, či prenajímanú nehnuteľnosť zaradíte do obchodného majetku alebo nie. Rovnako od toho závisí aj administratívna náročnosť vedenia daňovej evidencie alebo účtovníctva.
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP si daňovník nemôže uplatniť výdavky percentom z príjmov podľa § 6 ods. 10 ZDP.
Výdavky pri prenajímanej nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku
V prípade, že nehnuteľnosť nemáte zaradenú do obchodného majetku, môžete si v daňovom priznaní uplatniť:
- výdavky za spotrebu energií (elektrická energia, voda, plyn, teplo),
- zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby,
- výdavky na ostatné služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, odvoz smetí, poplatky za strážnu službu, poplatky za internet, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za povinnú správu bytového domu a podobne.
Výdavky na nákup hnuteľných vecí prenajímaných ako príslušenstvo nehnuteľnosti (napríklad práčka, nábytok a iné) je možné považovať za daňový výdavok, ak sú splnené podmienky vymedzené pre daňový výdavok v ZDP, tzn. výdavok je preukázateľné vynaložený na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie zdaniteľných príjmov a zaúčtovaný v daňovej evidencii alebo v účtovníctve.
Výdavky pri prenajímanej nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku
V prípade, že nehnuteľnosť zaradíte do obchodného majetku, môžete si v daňovom priznaní uplatniť výdavky za:
- obstaranie nehnuteľnosti (formou odpisov),
- technické zhodnotenie prenajímanej nehnuteľnosti,
- výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby,
- spotrebu energií (elektrická energia, voda, plyn, teplo),
- služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, odvoz smetí, poplatky za strážnu službu, poplatky za internet, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za povinnú správu bytového domu a podobne,
- úroky z úverov a pôžičiek poskytnutých na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti zaplatených po zaradení nehnuteľnosti do obchodného majetku,
- daň z nehnuteľnosti,
- výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti.
Nezdaniteľná časť základu dane pri prenájme
Ak máte príjmy len z prenájmu nehnuteľnosti, tzv. pasívne príjmy, nemôžete si znížiť základ dane o nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnú časť základu dane na manžela/manželku.
Sadzba dane pri prenájme nehnuteľnosti
Sadzba dane z príjmov pri prenájme nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov je:
- 19 % z tej časti základu dane, ktorá nepresiahne sumu 41 445,46 eura (176,8 – násobok sumy platného životného minima vrátane),
- 25 % z tej časti základu dane, ktorá presiahne sumu 41 445,46eura (176,8 – násobok sumy platného životného minima vrátane).
Zaplatenie dane z príjmov
Daň z príjmov môžete zaplatiť bezhotovostným prevodom na číslo účtu, ktoré sa skladá:
- z predčíslia 500208,
- zo základného čísla účtu označujúceho váš osobný účet daňovníka,
- z identifikačného kódu Štátnej pokladnice, ktorý je 8180,
- za zdaňovacie obdobie 2023 uveďte variabilný symbol 1700992023.
Daň z prenájmu nehnuteľnosti v appke KROS Daňové priznania
Daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby pri prenájme nehnuteľnosti vyplníte v aplikácií KROS Daňové priznania alebo v programe TAXA aj sami. S vyplnením vám pomôže sprievodca, automatické výpočty a kontroly. Hotové daňové priznanie môžete vytlačiť a odovzdať na daňovom úrade alebo exportovať do xml formátu a podať elektronicky na portáli finančnej správy.
Svoje príjmy a výdavky si však môžete prehľadne spracovať aj v programe ALFA plus, ktorého súčasťou je aj daňové priznanie k dani z príjmov FO. Ak máte nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku, program vám vypočíta aj výšku odpisov za príslušné zdaňovacie obdobie.
