V stavebníctve existuje 14 rôznych odvetví znaleckej činnosti. Každé z nich je rovnako dôležité a potrebuje, aby znalec v danom odvetví bol vysoko erudovaný a mal komplexné znalosti v danej problematike. Iba tak vie spracovať kvalitný a dobrý posudok. V blogu sa budeme venovať v dnešnej dobe najfrekventovanejšiemu a najviac žiadanému odvetviu, ktorým je Odhad hodnoty nehnuteľností.
Pokiaľ ide o kúpu nehnuteľnosti, predstavy o cene sa môžu rôzniť. Prirodzene, kupujúci chce kúpiť byt/dom za čo najnižšiu cenu, zatiaľ čo predávajúci sa snaží cenu nehnuteľnosti navýšiť, a to neraz aj za cenu umelo nadhodnotenú. Aká je však reálna a objektívna trhová cena nehnuteľnosti? Na túto otázku vám dá najpresnejšiu odpoveď znalec.
Ako teda znalec určuje hodnotu nehnuteľnosti?
Znalec neurčuje cenu, ale znaleckým posudkom stanovuje všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti a pritom postupuje podľa vyhlášky ministerstva spravodlivosti. Vyhláška 492 § 2 písmeno g) stanovuje všeobecnou hodnotou majetku ako výslednú objektivizovanú hodnotu majetku, ktorá je znaleckým odhadom najpravdepodobnejšej ceny hodnoteného majetku ku dňu ohodnotenia v danom mieste a čase, ktorú by tento mal dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou; obvykle vrátane dane z pridanej hodnoty.
Ohodnotenie je teda znaleckým odhadom, respektíve názorom znalca, a hodnota nehnuteľnosti v tom istom čase môže byť z pohľadu dvoch znalcov odlišná. Preto je veľmi dôležité, aby znalec venoval pozornosť zdôvodneniu, ako sa k danej hodnote dopracoval a aké metódy a podklady použil. Pri dodržaní všetkých pravidiel, ktoré vyhláška ministerstva spravodlivosti vyžaduje, pri identických vstupoch, ktoré obidvaja znalci dostali a pri rovnakom uvažovaní nastavenia koeficientov, ktoré určujú trhovú situáciu, polohu nehnuteľnosti, je možné, že obidva posudky sa budú líšiť a pritom obidva budú správne. Ceny na trhu sú len ponukové, nemajú takú vypovedaciu schopnosť, akú majú napríklad zmluvy o prevodoch nehnuteľností. Znalec nemá právo nahliadnutia do archívov bánk alebo katastra, kde sú zmluvy uložené a kde sú ceny, za ktoré sa daná nehnuteľnosť naozaj predala. Vieme si len tak ako každý pozrieť realitné portály a následne porovnávacou metódou porovnať podobnosť nehnuteľností, dať si do váh jednotlivé ukazovatele a na týchto informáciách ďalej pracovať. Znalec sa snaží nájsť čo najviac podobných nehnuteľností, aby vedel relevantne posúdiť a následne vyhodnotiť hodnotu nehnuteľnosti. Pri tejto metóde si treba uvedomiť, že cena je len jedným z faktorov, ktoré znalec posudzuje a porovnáva. Dôležitá je celková výmera, poloha, vybavenosť bytu, jeho stav a veľa ďalších. Čím viac faktorov zoberie znalec do úvahy, tým presnejší odhad dostane.
Ako dlho trvá vypracovanie znaleckého posudku na odhad hodnoty nehnuteľnosti?
Čas, dokedy by mal znalec posudok vypracovať, závisí jednak od spolupráce zadávateľa, ako aj od jej charakteru. Na vyhotovenie posudku o hodnote väčšieho objektu určeného na podnikanie a iný na ohodnotenie bytu alebo rodinného domu.
Znalecký posudok o hodnote bytu alebo rodinného domu sa dá urobiť za niekoľko dní, a to aj vrátane obhliadky a zosumarizovania podkladov, ktoré znalec potrebuje k výpočtu, a tých ktoré je potrebné dávať ako prílohy k samotnému posudku. Pri väčšom objekte aj do niekoľkých týždňov, keďže na jeho vypracovanie je skoro vždy potrebná niekoľkonásobná obhliadka objektu. Navyše, ak ide o objekty, ktoré prinášajú výnos, znalec sa rozhodne robiť posudok kombinovanou metódou, ktorej súčasťou je aj výnosová hodnota nehnuteľnosti. Je teda na posúdení znalca, pre ktorú metódu sa rozhodne. Musí však dávať pozor, lebo jeho voľba nie je neobmedzená. Znalec sa vždy rozhoduje podľa charakteru nehnuteľnosti, ktorú ohodnocuje. Vyhláška ministerstva spravodlivosti, podľa ktorej stanovuje všeobecnú hodnotu majetku, požaduje, aby znalec svoje rozhodnutie vždy zdôvodnil, a to preto, aby sa v prípade sťažnosti na metódu, ktorú zvolil, vedel obhájiť.
Kedy potrebujeme znalecký posudok?
V minulosti, boli znalecké posudky potrebné aj pri ohodnotení nehnuteľností pre účely dane z dedičstva resp. predaja nehnuteľnosti. Znalecké posudky odhadu hodnoty nehnuteľnosti v súčasnosti vyžadujú všetky banky za účelom poskytnutia hypotekárneho úveru a nie je podstatné, či si ho banka robí svojim znalcom, alebo si znalecký posudok dá vypracovať žiadateľ sám, napr. prostredníctvom realitnej kancelárie. Zákonná povinnosť znalcov vyhotoviť posudky ostala ale len pre potreby súdov, polície a iných štátnych orgánov, najmä však v prípade súdnych sporov. Súd môže uznesením prizvať znalca, aby stanovil všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti k požadovanému dátumu. Spracovať všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti možno tak aj niekoľko mesiacov alebo rokov spätne. Tu je úloha znalca oveľa komplikovanejšia, ako pri bežných posudkoch pre úver, keďže pre stanovenie hodnoty nehnuteľnosti v čase je potrebné oveľa väčšie množstvo informácií, keďže predmetná nehnuteľnosť môže mať úplne iný účel, môže byť zrekonštruovaná atď.
Jednotlivým metódam odhadu hodnoty nehnuteľností sa budeme venovať v ďalších blogoch.
