Zvažujete hypotéku na kúpu nehnuteľnosti, rekonštrukciu bývania, či kúpu auta? Pozor, hypotéky už nebudú tak ľahko dostupné! NBS vydala nové opatrenia, ktorými došlo k zmenám pri posudzovaní hypotekárnych úverov. Niektoré sú v platnosti od 1. 1. 2017, ďalšie sa budú postupne zavádzať v priebehu roka.
Novými opatreniami sa má predísť neschopnosti splácania úverov a prípadným exekúciám. Hoci Národná banka Slovenska predpokladá, že sa tým zníži vysoký nárast cien nehnuteľností, na druhej strane budú hypotéky pre mnohých klientov menej dostupné. Dotkne sa to najmä tých, ktorí nebudú mať dostatočne vysokú vlastnú finančnú rezervu.
Budú úrokové sadzby narastať?
Úrokové sadzby na hypotekárnych úveroch dosahujú v poslednej dobe rekordne nízke hodnoty. Žiadateľ o hypotéku môže získať úver s úrokovou sadzbou pod 2 % p. a. (ročne). Vďaka nízkym úrokom je dostupnosť hypoték vysoká a ľahšie prístupná aj pre menej bonitných klientov. Vzrástol tak aj záujem o kúpu nehnuteľností. Na druhej strane však vzrástla aj hodnota nehnuteľnosti. Podľa viacerých analytikov vzrástla cena nehnuteľností na Slovensku medziročne až o 4,8 %.
NBS sa preto rozhodla postupne zavádzať rôzne opatrenia pri poskytovaní úverov, ktorými chce zamedziť veľkému zadlžovaniu obyvateľstva, prípadným exekúciám a vysokému nárastu cien nehnuteľností. Keďže je predpoklad, že úrokové sadzby a mesačné splátky nebudú také nízke ako doteraz, môže to mať dosah na samotný rodinný rozpočet, ktorý je už teraz v mnohých rodinách hraničný. Mesačná splátka pri navýšení úrokových sadzieb môže stúpnuť aj o niekoľko sto eur za mesiac.
Ktoré z opatrení sa dotknú aj vás?
Zníženie 100 % – tného financovania z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti
Doteraz sme sa mohli stretnúť s tým, že nám banka poskytla úver vo výške 100 % z hodnoty nehnuteľnosti. Už v roku 2016 začalo postupné znižovanie poskytovania tohto typu úverov. Od 1. 1. 2017banky poskytujú hypotéky v rozsahu 90 – 100 % financovania len v objeme 10 % zo všetkých svojich poskytovaných úverov. To znamená, že banka môže poskytnúť úver len 1 z 10 žiadateľov so 100 %- tným financovaním úveru. Ešte v roku 2016 to bolo 15 % takto poskytnutých úverov.
Maximálne 40 % úverov môžu poskytnúť v rozsahu 80 – 90 % financovania z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti. To znamená, že úver dostanú 4 z 10 žiadateľov o tento typ úveru.
Toto opatrenie bude mať vplyv hlavne pre ľudí, ktorí majú nižší príjem. Ak im banka neposkytne úver vo výške 100 % budú musieť na vzniknutý rozdiel zobrať spotrebný úver, ktorý má však omnoho vyššie úrokové sadzby. Prípadne budú musieť siahnuť aj na svoje úspory. 100 % -tné financovanie úverov by sa malo časom postupne úplne zrušiť.
Do banky už len s „finančným vankúšom“
Pri poskytovaní úverov budú banky žiadať finančné rezervy (tzv. „finančný vankúš“) vo výške 20 % z disponibilného zostatku. Čo to znamená?
Ak z celkového príjmu žiadateľa odrátame všetky náklady na splátky a odrátame výšku životného minima, musí nám ostať finančná rezerva. Od 1. 3. 2017 je táto rezerva zatiaľ vo výške 5 %. Od 1. 7. 2017 sa zvýši na 20 %.
Príklad pre výpočet maximálnych mesačných splátok:
| Od 1. 3. 2017 | Od 1. 7. 2017 | |
| Čistý príjem | 700 Eur | 700 Eur |
| Splátka iného úveru | 150 Eur | 150 Eur |
| Výška životného minima | 198,09 Eur | 198,09 Eur |
| Disponibilný zostatok | 351,91 Eur | 351,91 Eur |
| % z disponibilného zostatku | 5 % – 17,60 Eur | 20 % – 70,40 Eur |
| Maximálna mesačná splátka | 334,31 Eur | 281,51 Eur |
*Uvedená suma mesačnej splátky predstavuje maximálnu možnú mesačnú splátku za predpokladu, že žiadateľ o úver nemá žiadne ďalšie záväzky a neposudzuje sa pri úvere ďalšia plnoletá osoba.
Banky si vás otestujú „Stres testom“
K súčasnej úrokovej sadzbe hypotéky si budú všetky banky po novom pripočítavať 2 %. Aký to má význam? Každého žiadateľa o úver si banka otestuje, či bude schopný splácať úver aj v prípade, že sa mu po skončení fixácie zvýši splátka o 2 %. Hlavným dôvodom je ochrana klienta pred neschopnosťou splácania úveru. Ak by žiadateľ o úver nebol schopný tento úver splácať pri možnom navýšení splátky, banka mu žiadosť o úver zamietne.
Dokladovanie príjmu bude ešte zložitejšie
Pri živnostníkoch sa bude posudzovať nielen príjem z daňového priznania za predchádzajúci rok, ale aj ich aktuálny príjem v čase podania žiadosti. Taktiež sa bude posudzovať príjem za minimálne posledných 6 mesiacov a nie za 3 mesiace ako to bolo doteraz. Niektoré banky dokonca už teraz skúmajú príjem žiadateľa za posledných 12 mesiacov.
